Entenda projeto que quer mudar 'a cara' do Centro de BH e verticalizar bairros tradicionais
08/04/2026
(Foto: Reprodução) Imagem aérea da Praça Sete, no Centro de Belo Horizonte
Reprodução/TV Globo
A Câmara Municipal de Belo Horizonte aprovou em 1º turno, na última semana, um projeto de lei que pode mudar "a cara" do Centro da cidade e de bairros vizinhos tradicionais, como Santa Efigênia, Lagoinha, Bonfim, Floresta e Carlos Prates (leia mais abaixo).
O texto, de autoria do Executivo, estimula a reforma de imóveis ociosos e a construção de prédios residenciais por meio de incentivos urbanísticos e fiscais. Estão previstos, por exemplo, mecanismos que permitem o aumento da área construída em terrenos e a isenção de impostos imobiliários.
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Na prática, o projeto pode favorecer a disseminação de edifícios altos em bairros antigos, que ainda concentram muitas casas (entenda o texto mais abaixo).
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A proposta tem gerado discussões e debates dentro e fora do legislativo. A prefeitura diz que o PL 574/ 2025 busca fomentar a oferta de moradia na região central e recuperar espaços públicos.
Por outro lado, críticos afirmam que o texto não foi devidamente discutido com as comunidades e que as intervenções previstas beneficiariam as construtoras. Uma audiência pública sobre o tema está prevista para esta quarta-feira (8).
Esta reportagem aborda o projeto e a visão de especialistas a partir dos seguintes pontos:
Urbanista fala em falta de estudos de impacto
Possível aumento do custo de vida
Chance de recuperar espaços ociosos
Necessidade de ouvir sociedade civil
Ponto a ponto
Urbanista fala em falta de estudos de impacto
Para o urbanista e professor da Universidade Federal de Minas Gerais (UFMG) Roberto Andrés, ao aumentar o limite de metros quadrados que podem ser construídos em um terreno, o projeto pode gerar no centro a verticalização que ocorreu no Belvedere, na Região Centro-Sul da capital.
Segundo Andrés, faltam estudos para avaliar que tipos de impactos isso pode causar.
"O projeto vai aumentar o número de vagas de garagem na região central, e não há estudos de impacto no trânsito. Ele permite a construção de torres sem afastamento lateral, um prédio colado no outro, o que pode gerar uma barreira de vento, e não há estudos de microclima. Infelizmente, a história está se repetindo", afirmou o professor.
Possível aumento do custo de vida
Ainda de acordo com Andrés, o projeto não impede que prédios de luxo sejam erguidos, beneficiando-se de incentivos fiscais, e elevem o custo de vida nos bairros.
"A gente não sabe o tamanho do impacto se esses bairros forem verticalizados com edifícios de 12, 15 andares. O receio de muitos moradores é que isso provoque uma mudança de perfil nesses locais e ocorra gentrificação, que as pessoas que vivem ali acabem sendo expulsas", disse.
Chance de recuperar espaços ociosos
Já a presidente da Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura – Regional Minas Gerais (Asbea-MG), Laura Penna, acredita que a proposta é importante para recuperar a função social de espaços ociosos e permitir que pessoas que trabalham no centro morem mais perto do serviço.
Segundo ela, os principais incentivos previstos no texto são voltados para a construção de empreendimentos de interesse social, destinados a famílias de baixa renda.
"Eu entendo que o projeto tem um viés claro de incentivar a habitação de interesse social e o retrofit [modernização de construções antigas] de edificações ociosas. Temos ali no centro prédios inteiros que estão ociosos, e um edifício desocupado não cumpre sua função social. Um edifício retrofitado significa gente nova chegando, o que ativa o comércio e gera mais cuidado com limpeza e sensação de segurança", falou.
Necessidade de ouvir sociedade civil
Laura defende que o comitê gestor, a ser criado para monitorar a implementação da operação urbana, seja composto também por membros da sociedade civil, e não só da prefeitura, e que, se sancionada, a lei seja acompanhada de outras políticas públicas.
"É importante que esse projeto seja sempre revisitado para que a gente consiga aferir se a política está sendo bem aplicada e possa corrigir distorções no meio do caminho".
O g1 procurou a Prefeitura de Belo Horizonte, mas não obteve retorno até a última atualização desta reportagem.
Ponto a ponto
O projeto de lei 574/ 2025 foi aprovado em 1º turno pela Câmara Municipal em 30 de março. Foram 33 votos a favor do texto e cinco contra.
Antes de ser votado em plenário em 2º turno, o texto precisa passar por comissões da Casa para a apreciação de mais de 30 emendas recebidas. Entre elas, um substitutivo apresentado pelo líder do governo, Bruno Miranda (PDT), com algumas mudanças. Entenda abaixo:
🏠 Bairros afetados
Segundo o texto aprovado em 1º turno, a Operação Urbana Simplificada (OUS) inclui, total ou parcialmente, os seguintes bairros: Centro, Carlos Prates, Bonfim, Lagoinha, Concórdia, Floresta, Santa Efigênia, Boa Viagem, Barro Preto e Colégio Batista.
O substitutivo, no entanto, retira o Concórdia da lista.
🏣 Empreendimentos incentivados
A OUS tem vigência de 12 anos e incentiva os seguintes empreendimentos:
retrofit (processo de modernização e revitalização de edifícios antigos que preserva as características arquitetônicas originais);
empreendimentos de interesse social;
finalização ou substituição de obras abandonadas;
substituição de estacionamento caracterizado como imóvel subutilizado;
substituição de galpões;
substituição de edificação horizontal com características de abandono e degradação.
🔨 Unidade de Regeneração
O projeto cria a Unidade de Regeneração (UR), que representa o potencial construtivo adicional gerado por um empreendimento incentivado.
Funciona assim: a construção de um empreendimento incentivado, por exemplo, a reforma de um prédio antigo, gera um bônus de potencial construtivo, a UR. Ela pode ser usada pelo próprio empreendedor para construir além dos limites permitidos ou vendida a terceiros.
O texto permite que empreendimentos ultrapassem em até 70% o limite máximo de construção permitido para o terreno por meio do uso de UR.
💵 Incentivos fiscais
Imóveis em construção não pagam IPTU por até quatro anos, desde que a obra seja concluída nesse prazo. Edifícios destinados à habitação de interesse social ficam isentos por até 10 anos. Há também previsão de perdão de dívidas do imposto até 2020 em alguns casos.
Isenção de ITBI na compra de imóveis destinados à implantação de empreendimentos incentivados.
Parte dos empreendimentos também fica isenta de taxas de expediente, vistoria e fiscalização de obras.
Empreendimentos incentivados podem ter isenção da outorga onerosa do direito de construir, contrapartida financeira cobrada quando a construção ultrapassa o coeficiente básico de aproveitamento do terreno.
Plenário Prefeito Amintas de Barros
Foto: Cláudio Rabelo/CMBH
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